《国有土地上房屋征收评估办法》亮点解读

提要：动迁补偿标准将完全“走市场”。住建部日前发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中，确定了房屋征收补偿的评估办法。在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。

动迁补偿标准将完全“走市场”。住建部日前发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中，确定了房屋征收补偿的评估办法。在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。

同时，为保证客观公正，办法明确要由动迁户选择第三方评估机构进行评估，估价精确到元。

亮点政府指导价？不灵活

动迁费紧跟市场价

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施，明文取消行政强迁。前日，住建部发布了 《国有土地上房屋征收评估办法》，全文32条，其中最受市场关注的莫过于规定被征收房屋价值评估，应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素，并以人民币为计价货币单位，精确到元。

大连市房地产经济学学会常务副会长于连生说，国家出台这一办法的背景就是过去动迁补偿的标准较低，国内一些地方政府追求拆迁速度，导致野蛮拆迁，激化矛盾。“由于近年来房价基本处于上涨的态势，指导价会比房屋实际价值低；如今采用市场价作为指导，业主的权益更有保障。 ”于连生说，自2007年开始，大连地区的拆迁补偿标准明显开始提升，并逐步与周边房地产的市场价格接轨。“现在大连市内的动迁补偿标准已经客观贴近市场价了。 ”

2009年7月，大连展开了近年来最大规模的动迁工程——胜利路扩建改造工程，动迁面积约为129万平方米，涉及8000户家庭动迁。于连生说，当次拆迁安置采用了回迁安置与货币补贴两种办法，并给出了9000元/平方米的高额补偿，让很多动迁居民选择了进入了商品房市场改善置业。而去年，大连中山区青云街动迁区域，动迁户最高得到了每方平米12500元的动迁货币补偿款。

选择回迁还是购置新房一直都是摆在动迁户面前的一道难题。于连生说，随着市内房价的上涨，大连地区已经出台若干人性化的政策，给动迁户更多选择余地。如原选择区域不变高层补偿20%面积、异地回迁增加60%面积等办法，来满足动迁户对于改善居住条件的需要。几大地块动迁户的房屋面积集中在30平方米~90平方米之间，按照12000元/平方米和12500元/平方米的货币补偿标准，动迁户都可以拿到几十万到100万元动迁补偿款，选新房的范围相对宽裕。

亮点开发商选评估？不公平

动迁户自选评估机构

该办法中，保证动迁补偿标准能够紧贴市场价的措施主要是：政府指导价退出舞台，动迁户选择评估机构。

由开发商选定评估机构来评价业主的房子，这个“老规矩”在业界潜行了相当长的时间。评估机构会不会“偏心眼”？最终价格是否公平？动迁户“发言权”起到多大作用？新“办法”解决了这些问号——房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

同时，新“办法”规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。

于连生说，办法中在评估过程引入评估机构作为第三方的同时，通过市场的比较来确定拆迁房屋独立的市场价值。而且充分体现第三方的独立判断。

于连生估计，住建部出台《办法》之后，各地应该会就实地情况，制定相应细则。不过，大连地区的房屋征收补偿标准都已经基本与国家新标准相一致。不过他认为，对于业户选定第三方评估机构的这一过程，还应有具体的细则护驾。“不仅仅是要对评估结果进行公示，我觉得就评估机构的选择而言，也应争取做到公示。以此保证所有环节公开透明。 ” 首席记者苏琳

房屋征收评估新流程

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。

实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。

公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

交付报告

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

拆迁补偿大事记

1991年1月

拆迁服从城建需要

国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

2001年6月

拆迁管理条例修订

鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。

2003年12月

房屋拆迁进行估价

建设部发布 《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。 2004年1月1日起施行。

2009年12月

建议审查拆迁条例

城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。

2011年1月

行政强拆退出历史

国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。

2011年6月

征收评估用新办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。