城市观点论坛成都行

政策调控将如何影响房价走势？城镇化为房地产带来哪些机会？物业税(专题 论坛)征收将如何计算……一说起有关房子的话题，总能引发热议。

昨日，由观点地产新媒体主办的城市观点论坛在成都举行了2010年的首场论坛，包括中房集团理事长孟晓苏、住建部政策研究中心副主任王珏林、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松等知名经济学家和业界大腕受邀参加，就“新经济下2010年房地产新趋势”碰撞出了思想的火花。

由成都金怡源房地产开发有限公司开发的世豪广场项目特别支持的本次论坛，吸引了200多位政府官员、房地产企业家、金融翘楚及专业机构人士参加。大腕们的观点，让与会者一起加入脑力激荡；2010年房地产新趋势的轮廓，在激辩中渐渐清晰。

本报记者 吴宇宸 张亦帆 摄影 王强

中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏：

适度让步既得利益者 推动物业税改革

作为征收物业税的积极倡导者，孟晓苏昨日在论坛上发表了题为“构建住房制度上的公平正义”的演讲。孟晓苏指出，应当以物业税取代“以地生财”的土地财政，为了让税种改革能够顺利进行，可以对目前产生较大阻力的既得利益者做出让步，将按房屋评估值征税改为按照房屋购买原值征税。

在矛盾突出的房价飞涨面前，如何维护公平正义？孟晓苏的想法就是，用新的税种即物业税来构建社会公平，“中国目前已经具备了开征物业税的条件”。他说，现在的城市每年都需要大量的维护费用，这些费用很多是来自土地差价，虽然弥补了财政，但是陷入了一个错误的制度设计，就是从穷人身上收钱，去补贴更加富裕的群体。而物业税将为地方政府提供长期的税源。

目前，国家正积极研究物业税的实施方案，同时也遇到了很多阻力，“很多有房子的人不愿意开征物业税”。对此的解决办法，在改革前线实战多年的孟晓苏改变了他此前提出的按房屋评估值征税的建议，而改为按房屋购买原值征税，“我们不得不对利益阶层有一些让步，这样才能推动改革。”

按照孟晓苏的建议，物业税征收可分四步进行，第一是商业地产实行税制平抑，这样就可以建立起物业税；第二步从小产权房起征物业税，这是解决小产权房的惟一的好办法；第三就是从高档房和豪宅开始征物业税；第四是向普通居民住房征收物业税。孟晓苏预测，第一步和第二步最快今年内就可实施。

【对话孟晓苏】

成都商报：按照房屋购买原值征收物业税，会不会导致一个小区里同样的物业税额却相差很远？

孟晓苏：征物业税已经说了七年，现在也没有推出，为什么？就是因为没有调整好（征收模式）。推出物业税遇到了很多阻力，必须处理好改革中各方的利益关系，化解矛盾。按照购买价格征税，是不是不公平？是。有的是商品房购买的，有的是房改房过渡的，本身就不公平。但这也是一种公平，虽然房改房便宜，但那是用了二十年三十年的工龄来换。要知道大道理别管小道理，征物业税是一个大道理，物业税征了才能解决大的问题，在小问题上不应过分纠缠。

成都商报：物业税的征收将对房地产市场产生什么影响？会不会导致房价下跌？

孟晓苏：物业税实行初期可能会给房地产市场带来震荡，它主要影响的是房地产投机行为，因为投机者现在买房只需考虑购房成本，征收物业税后还需要考虑比较高的养房成本。但另一方面，物业税征收也可能导致房价上涨，因为房屋转让的时候，卖方者会把缴纳的物业税也计入房价。

建设部政策研究中心副主任王珏林：

今年下半年将是买房重点观察期

“近年来，中国住房房价一直呈上升态势，从2008年以来更是大幅度上升。”王珏林表示，从今年的发展趋势来看，国家调控政策会有一定影响，但难以阻止整个房地产市场向前发展，毕竟居民银行存款余额提升；4万亿投资政策的效果开始逐步显现；房地产行业作为支柱产业的地位不会改变。

王珏林指出，目前房地产市场仍存在一些问题。首先是房价涨幅太快，其次是商品房销售市场存在很大不稳定因素，再次是土地竞争过于激烈。还有一个问题，就是投机性、投资性购房比例过大。

为何在金融危机后，发达国家房地产处于低迷期，我国房地产市场却能迅速回暖？王珏林认为，最主要的原因就是我国政策发挥的作用太大。目前的投资政策以基础设施为重点，一些促进消费的政策拉动了住房消费，土地转让金延缓、银行贷款不受项目的限制等货币政策的出台，政府的调控政策过于宽松等等，助长了整个房地产市场的膨胀之风。

那么，又该如何促进房地产市场发展的稳定性呢？王珏林说，一是应加大保障性住房、中小户型房源的比例，培育二手房和中介市场，二是应加强管理，包括土地、房屋、市场、交易等方面的管理。

【对话王珏林】

成都商报：目前热议的物业税推进到哪个阶段了？何时能正式出台？

王珏林：尽管征收物业税是有效的调控房价的手段，但仍有很多问题，只能说是在逐步推进的过程中，实际征收的日程表仍不明朗。

成都商报：今年是不是合适的买房时机？

王珏林：我觉得，由金融危机带来的中国房地产市场特殊阶段已经结束。今年，应该不会像去年那样地王频现。对于购房者来说，今年上半年是买房的观望期，毕竟国家一些针对房地产市场的政策尚未出台。今年下半年，应该是买房的重点观察期。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：

2010年房地产不会再现去年疯狂

一向以严谨研究为支撑发表言论的国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，昨日带来了“退出与刺激 后危机时代的中国机会”的演讲。他表示，国内的开发商天天说房价要涨，但对于我们的业态来说，真正有利的环境是什么呢？“就是和地价差不多的吻合涨幅，对自己来说其实是更有利的一个环境。”巴曙松认为，2010年宏观政策的目标将是“正常化”，包括金融市场和房地产市场都会回归到正常化的发展中来。

“去年大家如果做房地产投资、股票投资，理论上政策方向很好把握，就是一个方向—————加速。到了2010年不太好把握了，开始分化了，澳大利亚3次加息，俄罗斯、匈牙利减息，美国的失业率还是很高，但是在缩小，欧洲情况在恶化。”巴曙松说，2010年的宏观政策有一个重要的基调，就是从2009年非常时期的非常政策，要平稳过渡到正常时期的正常政策，所以叫“正常化”。

相对而言，2009年的超常规被巴曙松总结为三点：地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设；9.59万亿的信贷高速增长；房地产出乎意料的大幅上涨。“这三块也要正常化。”巴曙松指出，目前的政策调控都是针对这三块来讲的。

对于房地产业的“正常化”，巴曙松建议房地产商“去年这样的年份，不能指望每年都出现”。他指出，把去年和今年加起来做一个平均，都是历史上比较高的时期，“所以房地产商回想一下，在一个正常的年份怎么经营，怎么开发，怎么赚钱，不能照着2009年这种状态，这个很难碰到”。

【对话巴曙松】

成都商报：今年的货币政策总体走势如何？对于加息如何看待？

巴曙松：货币政策将保持连续性，cpi如果连续几个月出现上涨，存在加息可能；人民币汇率方面，中国政府将根据中国经济的发展需求，进行主动性和渐进性的升值。对于信贷投放，从去年的9.59万亿到今年的7.5万亿，今年也不算低。

成都商报：一连串的政策调控措施，让很多人担心会对房地产行业带来很大的影响。

巴曙松：全球低利率将导致资产价格上涨，但今年更多的信贷资金将投入到基础建设等实体经济，房地产将从去年的超常规回归正常，不能期望房地产还像去年一样疯狂。在2009年房地产出现意外大涨后，国家在政策上调控的目的是抑制需求，增大供给，但不会造成大起大落。决策层绝不会让经济出现w型的走势，这在全球都是共识。按照我的计算，2010年将是一个新的增长周期的起点，即使有调控措施，也只是改变经济增长的斜率，而不会改变增长的方向。

摩根大通中国投资银行副主席龚方雄：

今年房地产股票更有投资价值

“今年，投资房地产股票比投资房地产本身好。”龚方雄在昨日的论坛发言中表示，房地产价格经过去年大幅上升后，今年的升幅即使不调控也不会大涨，相对来讲，房地产股票的投资价值应该不错。去年一些房地产股票股价相比高位调整了30%～40%，如果投资者在两者进行选择，他认为资本市场调整了很多，实体市场调整不够。因此，今年房地产股票的投资价值比房地产好。

此外，龚方雄称，今年房地产企业想融资，选择境外渠道或许更有利。毕竟，从房地产调控角度来看，相比去年，对房地产不管是发债、贷款，还是房地产信托融资，都有收紧趋势，宏观不确定因素增多。但是，境外资本市场却非常活跃，美国、欧洲、日本等几个主要经济体系方向非常清晰，低息、不加息的政策会维持相当长的时间。

龚方雄解释说，中国在境外上市的企业，发高息债成本都比较低，如果把人民币可能升值的幅度考虑进去，融资成本可能比境内还低。在境内，很多开发商利用信托融资，成本大约是13%～15%左右；而在境外，即使是高息融资的成本，也不过是12%～13%。如果上市公司以短债的形式融资，付出的成本会更低。从基本形势来看，国内房价下跌的可能性不大，最多就是成交量暂时性的放缓，然后需求方采取暂时观望态度，但如果供应量并没有上来，城市化进程加快，中国投资者仍缺乏有效的投资渠道的话，这些钱仍然不可避免地会流入房地产。

龚方雄指出，国外投资者选择我国房地产企业进行投资时，主要注重其三个方面：一是房地产企业土地储备的数量和质量，以及获得获得土地储备的价格。二是看房地产企业土地储备的分布，因为中国未来一段时间的发展，可能跟过去十年房地产市场的发展有个不太一样的主轴，未来一旦城市化进程的重点和我们区域发展的重点是在二三线城市，而不是一线城市，二三线城市的一些蓝筹企业，在资本市场上会得到更多的关注。三是看重房地产企业的开发能力。