土地“三月大战”背后

无论是远洋地产、中信地产，还是资历尚浅的中国烟草，更像事先预知了国资委的底线，在政策出来之前，先把该拿的地拿到手

文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

三天之内，数块地王，北京再次成为央企厮杀的战场。

2010年的两会被不少业内人士称为“房地产峰会”，但依然无法勒住土地市场的缰绳，反倒演绎了一场土地的“三月大战”。

3月17日，国土资源部相关人士在电话中告知《财经国家周刊》记者，目前的政策还是依照土地“19条”，“部里也在紧急调研，很快会有结果”。

北京市国土局的动作迅速，于3月19日公开了下一步的供地新举措：暂停热点区域高价地交易，改进土地交易方式，土地不再价高者得。

但此种抑制供应的做法已不新鲜，一些受访业内人士表示，“打压需求而不增加供应，治标不治本。”

两波地王潮的不同

3月18日，国资委召开新闻发布会，公开回应这一波由央企制造的地王潮。

一位与会央企高管在会后第一时间打来电话，对《财经国家周刊》记者表示，国资委并没有下达任何形式的“禁买令”，仅对已成交易提出了一些要求。

国资委的此番表态，其严厉程度甚至不如2009年底。当时，国资委曾小范围召开过三次会议，约请近20位央企一把手关门座谈。

一位参会人士说，这三次会议上，国资委的态度由委婉到强硬，“甚至提到了严禁‘拿地王’这样的字眼”。

三次会议发生在中海拿上海地王之后，彼时舆论沸腾，指责央企为推高地价的始作俑者。此后，央企集体沉寂，仅有大龙地产这样的地王国企“出头”。

3个月后，央企卷土重来。

但两波地王潮，其背后的原因却不相同。房地产高级经济师章林晓在接受《财经国家周刊》采访时分析，2009年开发商大举拿地，是成功去库存后继续储备“面粉”，深层原因则是公众对通胀预期的担忧。而2010年的抢地现象，“则更多出于对商品房用地供给的担忧”。

章林晓进一步分析，此轮土地狂飙，更凸显出“两条腿走路”的迫切性。市场性和保障性，中国住房亟待二分天下。

乐观的央企

3月15日，两会闭幕第二天，已被“囚禁”多日的购地热情瞬间释放。远洋地产、中信地产和中国兵器装备集团等重量级央企陆续上场。

当日上午，前两者分别夺得北京单价和总价地王。6个小时后，中国兵器装备集团又将远洋地产的单价地王纪录刷新。

外界注意到，中国烟草和中国电子也曾现身拍地现场。

3月17日，依然是大望京区域，保利地产经过83轮竞价，以50.4亿元成功夺地。在北京土地出让历史上，该价格仅次于中信地产的52.4亿——尽管此前大龙地产以50.5亿拿到顺义地王，但因其拖欠土地出让金，该地块已被收回。

笑傲土地市场的不只有央企，北京直属企业也有斩获。北京住总集团和北京金隅近期也分别在丰台和昌平拿地成功。

易居中国北京区域研究部总监王秀玲对《财经国家周刊》表示，“前段时期太敏感，央企也压抑了一阵子。据我所知，很多公司在春节前就一直在做拿地的计划。”

地产“国家队”大获全胜背后，民企大佬已将不满转化为自嘲。

3月15日中午，华远集团总裁任志强通过微博(http://t.sina.com.cn)公布了在当天拍卖中落败的消息，称“无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜”。

SOHO中国联席董事长潘石屹也透露，之前他已劝过任志强不要去和央企抢地，“任总一意孤行，花钱买丢人”。

民企拿地信心不足的同时，央企则对北京楼市给出乐观的预期。

在3月14日的一次论坛上。中核集团北京燕宁公司董事长郑云明确指出，“北京的房价，我认为会涨，因为刚性需求大量存在。”他在论坛上预测，国企拿地的势头不会弱于2009年。

中核集团已涉足房地产近10年，郑云表示，即使在河北燕郊，地价和房价也因临近北京而不断攀升。“目前燕郊的基准地价已经达到160万/亩，而之前是125万/亩。”

郑云透露，此前在燕郊的土地出让金中，按地方政府惯例，会将60%返还开发商，政府只拿40%，而现在这一数字已经变为五五分成。

对于在土地市场上颇受争议的央企，郑云表示，“这是一种企业行为，顶多会有一些行政上的干预，也仅此而已。”

“我向来不反对央企拿地。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》表示，“同样是企业，为什么央企就不能追求自己的利润最大化？”

按照他的说法，真正需要关注的是保障房的建设问题。“这一问题解决后，无论土地市场怎么变化，对老百姓的住房都不会产生影响，这才是最重要的。”

章林晓也对此表示，“政策的着力点应该是市场的归市场，政府的归政府。解决民众住房问题，要保障与市场两条腿走路。”

国资委3月18日的发布会上，再次重提78家非地产主业央企的调整重组。要求央企完成“已实施项目的阶段性工作”之后，“有序”退出房地产业务。3月22日发布的消息说，国资委要求15个工作日内制订出退出房地产业务的方案。

一位参会央企高管在会后对《财经国家周刊》记者表示，他解读出的两条信息是：其一，央企的自有土地如何处置，国资委不会干涉；其二，对于已经拿到的土地，央企可以继续开发。而对于央企的后续拿地问题，他表示，“国资委并未明确表态”。

“无论是远洋地产、中信地产，还是资历尚浅的中国烟草，更像事先预知了国资委的底线，在政策出来之前，先把该拿的地拿到手。”某投资公司负责人如是评价。

保障房计划刺激地价

3月中旬，在一场有关北京楼市走向的辩论中，除了中国房地产协会秘书长顾云昌手中的答题板写了“平稳”二字外，另外7名辩手均给出一致的答案：“涨”。

万科副总裁毛大庆以一个故事来佐证自己的结论：3月13日，万科某楼盘二期开盘，原计划分批次售楼，受政策所限，只好一次性公开房源。“结果全卖光，价格比一期还高一大块。”

毛大庆透露，近期将有30到40个新盘入市，“假如不开这些新盘，北京只有不到两个月的存货。”

供不应求已成开发商的共识。这也是潘石屹、任志强们近期针对土地市场屡屡公开发声的原因。但这只是其一。

另一原因在于保障房的“大兵压境”。

按照北京市政府的公开计划，2010年保障房数量要占到全年供应的50%，保障房用地也要占全部经营性用地的50%。

这一计划并不意外。在北京市政府2009年的规划中，新建住房2830万平方米，其中保障性住房和政策性住房为1230万平方米，接近50%这一数字。

在更强调民生和保障的2010年，这一数字有相应提高，也属正常。

但根据《财经国家周刊》记者此前的调查，北京市政府的保障房计划远未完成。比如大兴康庄一处30万平方米的限价房，至今仍未开工，却被列入已开工计划。“只盖了个章，并没开工，有相当一部分项目都是这么做的。”某北京市直属企业负责人直言。

章林晓表示，从某种积极意义上看，在保障房计划并未发生太大变化之际，土地市场的猛然发力，可能预示着政府对保障房计划的力度在加大。

按照北京市政府的规定，3月17日中信地产所拿亦庄地块中，有10万平方米将建成公共租赁房和限价房。

“当保障性住房用地占到一定比例时，商品房用地供应肯定会受到影响，商品房用地拍出高价是顺理成章的事情。”章林晓说。

而开发商已经看到了这一苗头。

毛大庆分析，尽管北京市的供地速度较2009年更有保证，“但从位置上看，被广泛认可的好地，已经不多了。”他预测，从3月到6月，“块块是好地。”而6月之后，北京市政府将全力供应保障房用地。

他的言外之意是，2010年北京土地市场的争夺，将被压缩在上半年内。多事之秋的3月份，似乎在逐一印证这一分析。

阵痛期

“当前中国房地产业非常复杂，不仅存量不足，而且结构失调。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在某次论坛上对《财经国家周刊》表示。

据他测算，中国的新增家庭与住房新增套数之比约为1：0.8。这也意味着，供不应求的状况将持续下去。

而结构失调的表现则是保障房性住房的缺位。“依照现行的土地财政，任何一个城市建保障房都不容易。”巴曙松说。

房价居高不下之际，“两条腿走路”已箭在弦上。在北京市政府的保障房计划里，50%的保障房用地如何落实，值得关注。

中国房地产协会秘书长顾云昌的担忧是，数字打架的问题会否再次出现。“按照国家统计局的数字，2009年开发用地供应了10万公顷，但开发商买地只有3万多公顷，那7万公顷土地到哪里去了？”

中铁集团市场发展部部长楼英瑞曾预测，伴随保障房用地的需求加大，普通商品房的价格将有比较明显的上涨。

易居中国北京区域研究部总监王秀玲甚至表示，“政策在一定程度上起了反作用。”

中国房地产研究会研究部主任胡安东对此的看法是，“短期内要上涨，但从长远看，仍然要健全保障房市场。”

3月的土地大战，更像一次大变革前的阵痛。问题是，阵痛会持续多久，是否会超过公众的忍耐限度？

王秀玲表示，目前土地出让金的使用管理还很散乱。“建议专款专用，多拿出一部分来做拆迁补偿安置和土地一级开发。”王秀玲说，“土地储备中心目前的工作是不到位的，很多钱都拿去建了形象工程。”

顾云昌给出的解决之道则是将产品供应细化。“哪部分人买怎样的房子，我们的产品划分太不细致，针对中低收入家庭的房子供应严重不足。”

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则给《财经国家周刊》记者提供了一组耐人寻味的数据：2009年北京市共成交商品房37万套，“其中至少7万套是低龄人群购买，10年的需求集中在这3年里，供应怎么可能跟得上？”他认为，缓解高房价的压力在长期内都将很大。

章林晓在预测2010年土地市场走势时表示，一方面保障房要挤压商品房用地，另一方面商品房需求不会大幅下降，于是开发商继续抢地。

但在保障房用地供应上，他与毛大庆意见相反，“今年住房保障方面，在上半年肯定会高歌猛进，至于下半年，则得视财力而定。”他表示，开发商的抢地，恰恰反证出“今年保障房要动真格的了”。

“未来会形成保障房和商品房两个市场，就像新加坡一样。在收入存在差距的情况下，这是唯一的出路。”章林晓说。