企盼房价下降的“刚需族”，盼到了些许失望。

28日，一线城市中上海率先公布了房价调控目标：房价涨幅低于GDP增速和人均可支配收入增速。年前的上海两会(新闻 专题 论坛)初定今年上海GDP增速为8%。29日，同属一线城市的深圳也公布了控制指标，与上海如出一辙，同样为低于本年度GDP和人均可支配收入增长幅度。

截至3月29日，已有上海、深圳、郑州、太原、西安、银川、贵阳等70个县市公布了2011年的新建住房价格控制目标，大都为增速10%左右。

“10%左右，肯定是地方政府揣摩了中央意图后，结合地方实际情况得出的。这应该是一个中央默许的增速，是能够容忍的。”中国指数研究院副院长陈晟告诉本报，“中央从来没有说过房价要降，中央向来的表述都只是‘遏制房价过快上涨’，所以不能说地方现在是 ‘顶风作案’。”

从已经公布的各地房价控制指标来看，一线城市相对温和，二三线城市指标高低有致，但多数相对一线城市较为宽松，“这体现出一线城市与二三线城市处于城市化的不同阶段，二三线城市的楼市，上涨压力相对较大。”陈晟表示。

地价高溢价的压力

如果和保障房一起计算的话，调控目标不难完成

3月28日，中国房地产信息集团提供的信息显示，过去的一周，上海土地供应总量高达40.8万平方米，是2011年以来周供应的最高水平。

“我们应当关注的是，在2009年、2010年两年，上海的土地溢价率相当高，2009年地王频出，而2010年上海土地招拍挂平均溢价79%，开发商从拿地到建成推出一般在一两年左右，也就是会集中于今明两年出来。” 陈晟表示，“这就是今明两年上海房价不确定的一个重要因素。”

值得一提的是，上海国土局数据显示，2008年安排经营性项目用地计划1500公顷，土地出让金为398亿，2010年上海土地出让也在1500公顷左右，但土地出让金突破了1500亿左右。

陈晟表示，如果市场不好，政府强行控制，开发商是会削弱掉一些利润，如果地方政府对调控执行不是很好的话，这些高溢价土地的商品房入市，会让上海政府控制房价涨幅的压力增大。

“但如果和保障房一起计算的话，8%就不难完成了。” 陈晟表示。

根据上海市政府公布的信息，2011年上海进入服务市场的保障房总面积达到史无前例的1150万平方米，2010年上海商品住宅销售面积1685.35万平方米，保障房接近了商品房的销售面积。

1150万平米的盘子中，经适房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房约200万平方米。这些价格较低的房子入市，势必压低最后的房价涨势。

深圳也同样由此入手，其宣布采取的八项措施，包括确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。其他地方政府也注重保障房入市对房价的控制作用。

仍然具有炒作空间

首套房1年涨10%，年回报率达23.3%

随着上海、深圳房价控制指标出台，在一季度的最后几日，包括一线城市的诸多城市，按照国务院国八条部署将陆续公布这一指标。

29日，北京市住建委主任隋振江在做客一档广播节目时表示，北京将参考当地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，目标是“将增长的速度压下来”，具体方案将在3月最后两日内公开。

上海明佳房地产经营开发有限公司总经理赵丽佳对本报分析，从政府以往的统计方式来看，要完成一个定性的数字并不困难，但是关键是要让百姓实在感受到房地产市场的稳定走向。

“就地方政府而言，以往没有公布每年的基本房价以及上涨的幅度，所以地方政府在这个数据的把握上有很大的空间。”赵丽佳表示，数据本身意义不是很大。

从已经公布的房价控制指标来看，西安的涨幅控制较为宽松，其公布年内的涨幅不得高于15%；而较为严厉的是辽宁省凌海市，其2011年新建住房价格控制目标定为“同比增幅不超过5%”。

而从已经公布的数十个城市来看，基本的涨幅都控制在10%左右。如果年内各个城市新房的涨幅为10%，楼市依然具备投资炒作的空间。

上海一位地产中介告诉记者：如果是首套房，100万的房子，三成的首付，七成的贷款，一年的涨幅是10%，那么30万的投入，一年就溢价了10万，抛去一些月供的利息，一年的溢价回报率就能达到23.3%。

(作者：赵飞飞)