编者按：房地产“4·17新政”即将满一周年。经过一系列调控政策，目前来看，全国的房价已经基本上趋于稳定，这也意味着房价暴涨的时代或将终结。如此一来，房地产商在经营方向上必然作出调整，多业务布局将成为发展方向。而一直在房地产这出大戏中扮演着重要角色的不管是房产领军大人物还是房产经纪小人物，生活都将随之发生改变。

距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年，然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给，“十二五”期间3600万套保障房将推向市场，预计覆盖20%的住宅需求方。

地产分析师所言不虚：每一次楼市调控之后，伴随而来的是开发商更强的政策适应能力。一线房企在保证现金流充沛的前提下，已开始加强多业态的战略布局，降低楼市调控风险。

投资“保障房”

想说爱你不容易

关于保障房，万科总裁郁亮在2010年年度业绩报告会上指出两点：其一，建保障房只要给1块钱利润就够了，而参建的目的则主要是尽到企业的责任；其二，靠保障房赚钱这件事，“我们还没有找到很好的方法”。

万科给《证券日报》记者一个数据：2006年以来，万科参与建设的各类保障性住房约320万㎡。经记者初步统计，2006年至今万科累计实现销售面积3054.8万㎡也即，4年来万科参建的保障房约占比这些年所售住房面积的1/10。

保障房赚不赚钱？记者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持的前提下，“以商品房模式进行运作，建保障房肯定是要亏损的”。

“有人认为，所谓企业参建保障房是出于社会责任的考虑这句话，仅仅是一句官话”，记者这位朋友笑说，“我们的确认为在某种程度上应该在此方面有所作为”。但事实是，构成保障房成本共有三大块：土地价格、建安成本以及行政税费。对于大型房企而言，建安成本无从节约“既是品牌价值的需要，也是出于安全角度考虑”，因而，若想节约成本，只能从地价和税费环节想办法。

2010年，龙湖地产在京的“两限房”项目、通州“大方居(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)”竣工并交付使用。公开资料显示，北京大方居项目建筑面积为46.85万㎡，销售收入为21.21亿元，折合每平米4527.58元过低的市价将龙湖营业额单方价格拉低了1259元。

搜房网显示，目前通州“大方居”二手房均价近于9000元，彼时龙湖的售价还不到市价的1/2。

这种售价仅为市价1/2的情形，恐怕只能在小产权房的销售时才会出现，而后者则以不完全的产权以及一定的法律风险著称。

3月30日，中房指数研究副总监何田在接受《证券日报》记者采访时表示，保障房的建设若要吸引开发商广泛参与，恐怕还需政府给予政策支持。从一线城市来看，地方政府在进行土地出让时，往往要求开发商“配建”保障房项目。抑或，为一些资金紧张的开发商提供融资便利，从某种角度来说，这也是地方政府的一种让利方式。

那么，开发商若真参与到保障房项目当中，是否会摊薄2011年的企业利润？何田指出，一方面2011年保障房项目中，只有200多万套是经适房（含两限房），其余是以棚户区改造、公（廉）租房的形式出现，因此总量有限；其二，保障房占比上市房企的总开发面积比例也并不高。因此，2011年上市房企的利润未必会因参建保障房而摊薄。

据悉，目前已公布2010年年报的企业中，已有近七成表示要参与到保障房建设当中。但是，何田对《证券日报》记者表示，“最起码在2011年不会对房地产市场造成很大的冲击”。

未来住宅开发比例

或降至80%以下

3月30日，《证券日报》记者采访中得知，虽然万科城市主流住宅开发商定位不变，但是也开始逐步提升商业地产开发能力。鉴于近年来城市所出让的项目中，越来越多以住宅+商业配套的形式出现，因此提升商业地产开发能力也算是顺应趋势。

“万科是为了做好住宅而做商业，而不是为了做商业而商业”，万科对记者表示，“长期以来非住宅业务希望控制在20%以内，短期内则希望不超过10%”。除去商业地产外，万科率先进行养老住宅方面的研究与探索，并在北京、杭州等几个城市进行尝试。

和万科相比，龙湖地产在2010年就已经尝到商业地产增值带来的“甜头”。资料显示，2011年龙湖地产投资物业资金同比增长了45.1%，投资物业评估增值24.9亿元。

龙湖相关人士对《证券日报》记者表示，商业地产将是其未来重要的战略方向，目前的土地储备规划中，每年开工量的15%将作为商业项目留存“到2014年，龙湖集团将拥有超过200万㎡的商业项目，而到了2015年底，我们希望商业地产的利润达到全集团的10%以上”。

公开资料显示，龙湖地产在北京的颐和星悦荟将在2011年落成并开业；而重庆时代天街、北京长楹天街、成都北城天街等项目也将陆续开工建设。

3月23日，龙湖旗下“山·海·湖”度假项目统一亮相，分别位于成都、烟台以及云南玉溪。龙湖相关人士接受采访时提及，“未来三年，度假地产的销售额将会逐步占到全集团的10%以上”。

也即，到了2014年，龙湖地产所持商业、度假地产对业绩的贡献将占到全集团的20%甚至以上这一数字与万科对非住宅业务的长期规划大致相当，但是与保利地产相比则相对保守来自广州证券的一份研究报告显示，保利地产在未来计划继续加大城市综合体、养老地产以及旅游地产项目的投入，目标实现商业地产投资和住宅地产投资比例的3：7。更进一步的，研究报告中列明保利地产自持商业物业将占比公司总资产的10%。

曾有地产分析师接受《证券日报》记者采访时表示，如万科、招商等一线房企转战商业地产、整合旗下资源，并不意味住宅市场的主流投资选择被取代，但是房地产开发商开始选择多业态布局、持有型物业将成为未来的一种趋势。

(作者：谢静)